Блог
Кто отвечает за бюджет и график, пока идет подготовка к стройке
"Хороший архитектор и опытный генподрядчик — необходимые условия успешного премиального объекта. Но между тем, что придумал архитектор, и тем, что начнёт строить подрядчик, есть целый слой решений и работы, за который на практике часто вообще никто не отвечает системно"
Хороший архитектор и опытный генподрядчик — необходимые условия успешного премиального объекта. Но между тем, что придумал архитектор, и тем, что начнёт строить подрядчик, есть целый слой решений и работы, за который на практике часто вообще никто не отвечает системно.
Где обычно теряется управляемость. После того как концепция и проект утверждены, но до выхода на площадку, нужно решить много практических вопросов: в каком порядке вести работы, как разбить проект на пакеты для тендеров, какую контрактную модель выбрать, кто из подрядчиков реально способен реализовать сложные узлы, заложенные архитектором, и как весь этот план укладывается в бюджет и сроки. У архитектора это не в зоне ответственности - его задача проектировать, а не заниматься логистикой закупок и подряда. У генподрядчика, если он уже выбран, свой интерес, который не всегда совпадает с интересами заказчика. У внутренней команды девелопера часто просто нет ресурса заниматься этим на нужном уровне детализации для одного конкретного сложного объекта.
Что происходит, если этот слой пропущен. Это приводит к следующим последствиям:
Что входит в управление подготовкой строительства.
Что в итоге. Ни архитектор, ни подрядчик не виноваты в том, что этот слой часто выпадает — просто он не входит явно в зону ответственности ни одного, ни другого, а требует отдельной, сфокусированной работы на стороне заказчика. Результат, когда эта работа сделана, звучит скромно — предсказуемый бюджет и реалистичный график, — но именно это на практике отличает премиальный объект, который сдаётся в срок и в рамках сметы, от того, где переделки и споры с подрядчиком становятся нормой.
Для решения подобных задач мы предлагаем услугу — управление подготовкой строительства.
Где обычно теряется управляемость. После того как концепция и проект утверждены, но до выхода на площадку, нужно решить много практических вопросов: в каком порядке вести работы, как разбить проект на пакеты для тендеров, какую контрактную модель выбрать, кто из подрядчиков реально способен реализовать сложные узлы, заложенные архитектором, и как весь этот план укладывается в бюджет и сроки. У архитектора это не в зоне ответственности - его задача проектировать, а не заниматься логистикой закупок и подряда. У генподрядчика, если он уже выбран, свой интерес, который не всегда совпадает с интересами заказчика. У внутренней команды девелопера часто просто нет ресурса заниматься этим на нужном уровне детализации для одного конкретного сложного объекта.
Что происходит, если этот слой пропущен. Это приводит к следующим последствиям:
- бюджет и календарный график существуют отдельно друг от друга и не связаны с реальной последовательностью работ - план красивый на бумаге, но нежизнеспособный на площадке;
- тендер проводится по неполному комплекту документации, потому что заранее не решено, какие работы объединять в пакеты, а какие вести отдельно;
- подрядчики выбираются без проверки, действительно ли они способны реализовать конкретные сложные узлы проекта, а не только похожие объекты в целом;
- риски, которые можно было увидеть заранее, всплывают уже после подписания контрактов - когда менять условия становится дорого и долго.
Что входит в управление подготовкой строительства.
- Формирование реалистичного бюджета проекта, привязанного к конкретным решениям, а не к укрупнённой цифре за метр.
- Проработка последовательности реализации — что можно вести параллельно, а что только последовательно.
- Разделение проекта на пакеты работ под разные виды тендеров.
- Контрактная стратегия с подбором исполнителей, способных выполнить именно те задачи, которые нужны этому конкретному проекту.
Что в итоге. Ни архитектор, ни подрядчик не виноваты в том, что этот слой часто выпадает — просто он не входит явно в зону ответственности ни одного, ни другого, а требует отдельной, сфокусированной работы на стороне заказчика. Результат, когда эта работа сделана, звучит скромно — предсказуемый бюджет и реалистичный график, — но именно это на практике отличает премиальный объект, который сдаётся в срок и в рамках сметы, от того, где переделки и споры с подрядчиком становятся нормой.
Для решения подобных задач мы предлагаем услугу — управление подготовкой строительства.